Как это бывает, вслед за спросом резко выросло и предложение дешевой недвижимости - на рынке появились такие варианты, которые в "сытые" годы днем с огнем не сыщешь. И многие риелторы от безысходности стали браться за эти неперспективные в былые времена сделки. Естественно, что страдает от этого только покупатель, "клюнувший" на супер-дешевое предложение. Такие сделки впоследствии могут быть оспорены, и тогда не будет ни денег, ни жилья.
Как распознать "нечистую" квартиру и что в этой ситуации делать?
Один из вариантов: в далеких девяностых жилье было приватизировано, а зарегистрированных (прописанных) в квартире детей не включили в число собственников жилья. Тогда это было возможно, на сегодняшний день законодательство этого не допускает. Повзрослевшие дети могут подать в суд об ущемлении своих прав. После этого велика вероятность, что сделку признают недействительной.
Имейте в виду, если в квартире прописаны дети (при этом они не являются собственниками), нужно, чтобы они были выписаны из нее и зарегистрированы по новому месту жительства. Для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей.
Перед сделкой все, кто прописан в квартире, должен быть выписан. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Может быть, что кто-то из них находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке. Имейте в виду: вернувшись, эти люди смогут оспорить сделку, ведь она была совершена без учета их прав.
Кстати, заявить свои права на собственность может и бывшая супруга/супруг продавца. Поэтому тщательно проверяйте его паспорт и сверяйте данные с документами на собственность. Ведь супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в этой квартире. Срок давности по таким искам - три года после развода, однако были случаи, когда суд восстанавливал этот срок (например, если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве).
Следующий вариант: квартира досталась человеку по наследству, и он решил сразу же ее продать. Вы приобрели это жилье. Могут возникнуть серьезные проблемы, если вдруг объявятся "обделенные" наследники. Они вполне могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, необходимо четко выяснить, где наследники этого жилья. Помните: по закону они могут вступить в свои права в течение полугода.
Так же стоит насторожиться, если вы покупаете жилье у людей, мягко скажем, с асоциальным поведением или неблагополучных - алкоголиков, стариков или людей, ведущих себя как-то странно. Потом они могут оспорить сделку, заявив, что находились в невменяемом состоянии и были не в себе.
Обратите внимание, если жилье за последнее время много раз продавалось. В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по вашей просьбе.
Частая смена хозяев может говорить о том, что в квартире есть какой-то серьезный недостаток. Имейте в виду: чем больше было сделок, тем сложнее потом будет их все проверить. Вот случай из жизни: в одном из Подмосковных городов построили современную многоэтажку. И все, казалось бы, в ней хорошо - просторные квартиры, зеленый район, рядом школа и детский сад. Однако вот уже три года дом находится на временном электроснабжении - у местных властей с застройщиком возникли какие-то проблемы, и люди до сих пор вынуждены жить с прыгающим электричеством и неработающим лифтом.
Особо хитрые решили продать свои квартиры. Понятно, что в маленьком городе все уже знают о проблемах этого дома, поэтому собственники разместили свои объявления на сайтах и в газетах близлежащих городов. Цену они существенно снизили - вдруг кто-нибудь да "клюнет"!
Особое внимание хочется уделить комнатам. В последнее время опять же из-за нехватки денег многие вынуждены приобретать не однокомнатную квартиру, а комнату. Риэлторы говорят о том, что с приходом кризиса количество предложений по комнатам резко возросло. Но и тут стоит знать о некоторых нюансах.
Во-первых, покупая комнату, важно заранее узнать, кем будут ваши соседи. Ведь с ними придется пользоваться так называемыми местами общего пользования - кухней, ванной и туалетом. Поэтому в первую очередь смотрите именно на эти места в квартире. Поговорите с будущими соседями, познакомьтесь - может быть, вас устроит и комната и квартира, однако вы не сможете найти общий язык с этими людьми.
Вот еще один пример из жизни: на рынке появилась сравнительно недорогая комната в двушке. Сразу же нашлись желающие ее приобрести. Сходили, посмотрели, однако соседки не было дома. Риэлтор утверждала, что соседка - милая старая женщина, с которой не будет проблем. По счастливой случайности в этом же доме у потенциального покупателя оказались знакомые. Они-то и рассказали, что "мирная" женщина - не в своем уме. На ночь она вешает на туалет и душ большой замок, всегда смотрит телевизор с громким звуком и не дает спокойно готовить на кухне.
И еще один момент: часто бывает, что, например, в трехкомнатной квартире у двух комнат один собственник, а у оставшейся - другой. Если он решил ее продать, по закону он
Или другой вариант: риэлтор говорит, что согласие второго собственника (ков) по какой-то причине он не получил и предлагает оформить не куплю-продажу, а договор дарения. То есть собственник комнаты, не спрашивая разрешения остальных собственников, дарит вам эту комнату - ведь это его недвижимость, которой он может распоряжаться, как хочет.
Может, конечно, ничего и не случиться, однако иногда впоследствии происходит не очень приятная штука - продавец через какое-то время может потребовать расторгнуть сделку, например, заявив, что был невменяем.обязан сначала предложить свою комнату другому собственнику. А уж если тот откажется, то продавать ее. Но второй собственник по разным причинам может не дать своего отказа - например, на момент сделки он был в командировке или в больнице, в армии или в тюрьме. Тогда он сможет оспорить следку в суде - ведь он не воспользовался своим правом на первичное приобретение этой комнаты.
Что же теперь, скажете вы, не покупать жилье вовсе? Вокруг одни мошенники и обманщики? Нет, все не так плохо. Просто не экономьте деньги, не пользуйтесь услугами одиночных риэлеторов, которым просто может не хватить знаний и опыта, чтобы полностью проверить жилье на юридическую чистоту. Лучше обратиться в солидную контору, которая много лет на этом рынке. В договоре необходимо прописать все нюансы, обязательно добавьте пункт о том, что контора должна проверить жилье как следует. И удачи вам в этом непростом деле!
